QUELLES SOLUTIONS POUR CONTRER LA PÉNURIE? (texte 3/4)
GRAFFICI a questionné plusieurs intervenants quant aux solutions qui pourraient concrètement faire une différence pour contrer la pénurie actuellement constatée. Si la plupart des acteurs s’entendent pour dire qu’il faudra, pour s’en sortir, compter sur une pléiade de mesures plutôt que sur une seule solution miracle, ils ont accepté de partager quelques pistes.
1. UN RATTRAPAGE GOUVERNEMENTAL EN MATIÈRE DE LOGEMENTS SOCIAUX
Le directeur général du Groupe ressource en logements collectifs Gaspésie/Îlesde- la-Madeleine (GRLCGÎM) estime qu’une première solution serait que le gouvernement provincial réinvestisse dans les logements sociaux et communautaires. Les locataires optant pour ce type de logis quitteraient ainsi leur logement ou leur maison actuelle, ce qui ne peut que donner un coup de main dans un contexte de pénurie.
Selon Ambroise Henry, un certain rattrapage serait d’ailleurs de mise; c’est la raison pour laquelle l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ) revendiquait, dans le cadre des consultations pré-budgétaires 2021-2022, 5000 unités pendant cinq ans. « On a pris du retard depuis cinq ans », note-t-il.
M. Henry rappelle que les gouvernements précédents investissaient chaque année afin que quelque 3000 nouvelles unités voient le jour annuellement. Or, le gouvernement de François Legault n’a investi, en trois budgets, qu’un total de 500 unités. Ces projets, rappelle Ambroise Henry, étaient « déjà dans la machine AccèsLogis avant qu’il ne soit élu ».
« Au lieu d’avoir 9000 nouvelles unités sur trois ans, tout ce qu’on a, ce sont 500 unités. Juste à Montréal, on a besoin de 1500 unités par année et à Québec, 500 […] », explique le gestionnaire. Quelque 169 unités ont déjà été approuvées dans le cadre du programme AccèsLogis en région et se concrétiseront au cours des 18 prochains mois. « Ça va faire du bien dans le marché immobilier, mais il est tellement déséquilibré que ça va prendre plus que ça », mentionne M. Henry.
Si ces projets, désormais en route, constituent une bonne nouvelle pour la Gaspésie–Îlesde- la-Madeleine, ce dernier rappelle que la partie est loin d’être gagnée. « Il faut que le gouvernement regarnisse ce programme-là », plaide le gestionnaire.
La directrice générale de la maison d’aide et d’hébergement L’Aid’Elle, à Gaspé, abonde dans le même sens. « Il faut d’abord reconnaître, avant tout, qu’il y a une véritable crise du logement et il faut investir les sous nécessaires pour la contrer. Se loger, c’est un besoin de base au même titre que de s’alimenter ou se vêtir. C’est dans le bas de la pyramide de Maslow! » martèle Marie-Ève Joncas.
Selon Ambroise Henry, la création de logements sociaux permettrait de libérer des logements à louer ainsi que des maisons à vendre. Photo : Simon Carmichael
2. DES RÉGLEMENTATIONS MUNICIPALES
Le directeur général du Groupe ressource en logements collectifs Gaspésie/Îles-de-la- Madeleine (GRLCGÎM), Ambroise Henry, le mentionne d’emblée : « Pour résorber la pénurie de logements gaspésienne, il faut que les municipalités s’en mêlent.» Une solution proposée serait ainsi qu’elles agissent concrètement avec des réglementations favorisant le logement à long terme, mis à mal par les locations temporaires à des fins pécuniaires dans les secteurs les plus prisés. L’exemple de Percé, la première administration municipale à légiférer de la sorte en région, est probant.
Afin de stopper l’hémorragie et de freiner la spéculation, l’administration municipale a décidé, le 1er mars dernier, d’étendre à l’entièreté de son territoire un règlement qui était déjà en vigueur depuis deux ans pour le secteur compris entre la rivière de l’Anse-à-Beaufils et Canne-de-Roches. Ainsi, il est désormais impossible, dans tout le Grand Percé, d’obtenir un permis afin de convertir une résidence unifamiliale en lieu d’hébergement touristique.
Cette décision a été entérinée par le conseil municipal afin de décourager les promoteurs de l’extérieur motivés par l’appât du gain. La réglementation visait aussi à donner un coup de pouce aux résidents ainsi qu’aux nouveaux arrivants qui peinent à dénicher un lieu où vivre à l’année. Les élus voulaient ainsi, mentionne le directeur général de Percé, éviter « que le rêve qu’ils convoitent ne se transforme en cauchemar ».
Jean-François Kacou ajoute que la réglementation n’a pas pour but d’incriminer qui que ce soit. « Ce n’est pas forcément méchant ni mauvais de convertir des maisons en hébergement touristique. Le problème, c’est la perte de contrôle. Lorsque ça se fait au détriment de la vitalité d’une communauté, il faut être capable d’arrêter ça le plus rapidement possible », plaide-t-il.
Selon le gestionnaire, la Ville a reçu des louanges relativement à la décision prise dans ce « dossier houleux ». L’administration municipale s’est d’ailleurs donné pour mission d’assumer un certain leadership; elle est ainsi consciente de paver la voie à d’autres agglomérations. « C’est un peu l’objectif, je dirais. L’idée, ce n’est pas juste de regarder dans sa cour si tout va bien, mais c’est aussi d’être capable d’apporter de l’aide aux autres autour de nous », confirme M. Kacou, en poste depuis 2019.
Prochaine étape : la location Airbnb
Un procureur a par ailleurs été mandaté, à l’interne, afin d’examiner un autre enjeu majeur : la location temporaire via la plateforme Web Airbnb, fort populaire dans « la capitale touristique gaspésienne ». Le juriste est notamment chargé d’examiner ce qui se fait ailleurs, par exemple à Paris. Ce dernier sera aussi mandaté de proposer une façon d’encadrer cette activité sur le territoire de Percé et de suggérer la manière dont pourra être appliqué un éventuel règlement.
Selon M. Kacou, il s’agit d’une « question de justice et d’équité », puisque des aubergistes paient des taxes commerciales, alors que leurs voisins peuvent louer leur résidence ou une chambre via Airbnb sans avoir à le faire. S’il est difficile de jauger quand une potentielle réglementation pourrait entrer en vigueur, le directeur général croit que la Ville pourrait avoir, d’ici la fin de l’année, « quelque chose d’intéressant à présenter aux citoyens ».
3. DES INCITATIFS POUR CONVAINCRE DES PROMOTEURS PRIVÉS
Une étude réalisée au début de 2020 chiffrait à environ 70 le nombre de nouveaux logements privés nécessaires, à New Richmond, afin de répondre à la demande. Le conseil municipal a donc décidé de prendre le taureau par les cornes. Depuis l’automne 2020, un incitatif financier de 15 000 $ est offert pour chaque nouvelle porte créée, qu’importe le secteur. Un chèque à ce montant sera ainsi remis directement au promoteur complétant une nouvelle unité pour laquelle l’investissement minimal est chiffré à 150 000 $.
La situation exceptionnelle requérait de nouvelles mesures afin de convaincre ces promoteurs, croit le maire. « Il y avait une problématique au niveau des coûts de construction qui sont plus élevés ici. C’est plus difficile pour un privé de rentabiliser son investissement », fait valoir Éric Dubé.
Un rapport publié en mai par le CIRADD sur la question du logement gaspésien confirme que le coût par porte, pour une nouvelle construction en Gaspésie, serait de 20 000 $ à 25 000 $ plus élevé qu’ailleurs au Québec. En raison du prix moyen trop bas des loyers sur la péninsule, les nouvelles constructions locatives seraient ainsi, selon cette même étude, « très difficiles à rentabiliser ».
Assorti de plusieurs critères, l’incitatif inédit proposé à New Richmond commençait déjà, au moment d’écrire ces mots, à porter ses fruits. « Il y a un promoteur qui a pris des options sur trois terrains pour faire trois quadruplex. Il va acheter les terrains un à la fois et les construire un à la fois, mais on sait qu’il va en faire un dès cette année », résume le premier magistrat.
Un autre projet de 24 unités, qui n’était pas ficelé au moment d’écrire ces lignes, était néanmoins déjà dans l’air. Le maire Dubé a bon espoir que les démarches seront officialisées d’ici l’automne et que les travaux pourront débuter au plus tard en 2022.
L’élu ne serait pas surpris que d’autres municipalités gaspésiennes emboîtent le pas avec un incitatif du même genre. « On va battre la trail et si ça lève, par exemple si dans deux ans, on a 36 unités de logement de plus à New Richmond, je suis pas mal sûr que ça va intéresser des gens », croit-il.
Gaspé prend les grands moyens
Afin de dénouer l’impasse et stimuler la construction de logements, Gaspé a pour sa part opté pour l’adoption d’un projet de loi privé lui permettant notamment d’offrir des crédits de taxes pour soutenir les promoteurs dans la construction de logements locatifs. Portée par la députée de Gaspé, Méganne Perry Mélançon, la loi concernant la Ville de Gaspé a été adoptée vers la fin de 2019.
C’est la deuxième fois que la Ville se tourne vers une telle solution. La pénurie de logements marquée des années 2007 à 2009 avait en effet nécessité de prendre les grands moyens; 110 unités avaient alors été construites sur une période de deux à trois ans.
« La recette avait été gagnante, donc on a décidé de la reproduire après que LM Wind Power ait annoncé l’agrandissement de ses installations, en 2016 », explique le maire de Gaspé, Daniel Côté. L’usine de pales d’éoliennes, qui employait auparavant quelque 180 personnes, a fait grimper ce nombre à plus de 450, ce qui a créé « une pression phénoménale sur le logement », admet l’élu.
Si l’administration municipale avait de grandes attentes quant à cette loi spéciale, la pandémie de COVID-19 lui a en quelque sorte coupé l’herbe sous le pied. Vingt-deux unités de logement ont néanmoins été construites grâce à ces incitatifs en 2020.
Gaspé, proactive, ne s’est pas arrêtée là : en attendant la concrétisation de cette loi privée, elle a aussi lancé, en juin 2019, un appel d’offres visant à céder dix terrains lui appartenant sur la rue de l’Envol, à proximité de l’aéroport Michel-Pouliot. Évalués entre 36 500 $ et 45 000 $, ces lots pouvant chacun accueillir un triplex étaient vendus à un prix de base d’un dollar, conditionnellement à la construction rapide de logements. Quatre terrains ont été vendus et six unités supplémentaires ont été construites sur place; six autres devraient s’ajouter cette année.
Si le maire Côté est heureux de ces avancées, il admet qu’elles demeurent insuffisantes pour enrayer la pénurie. « On travaille sur d’autres grands coups. On va le voir avec l’étude de marché que l’on a commandée, mais à l’heure où l’on se parle, on estime à plus de 200 unités les besoins réels et potentiels d’ici deux ans », explique le premier magistrat, qui demeure néanmoins convaincu que Gaspé viendra à bout du problème.
Des liens avec des promoteurs sérieux étaient déjà établis au moment d’aller sous presse, mais aucune annonce n’avait encore été faite quant à des projets particuliers. L’étude de marché n’était pas encore disponible au moment d’écrire ces mots.
Le maire de Gaspé, Daniel Côté, espère pouvoir faire de belles annonces sous peu relativement au logement sur son territoire. Photo : Nelson Sergerie (archive).
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